Le fasi della ristrutturazione in ordine: cosa viene prima e perché

Una ristrutturazione è una catena in cui ogni fase copre la precedente. L’intonaco nasconde i cavi, il massetto nasconde i tubi, le piastrelle nascondono l’impermeabilizzazione. Se qualcosa è andato storto prima, sistemarlo dopo significa rompere ciò che è già finito. Per questo l’ordine dei lavori non è una formalità: è il modo principale per non pagare due volte.

Ecco una sequenza tipica per un appartamento. Per una casa la logica è la stessa, con in più tetto, facciata e allacciamenti esterni.

Fase 0. Decisioni prima che arrivi l’impresa

Le modifiche più costose sono quelle fatte a metà ristrutturazione. Prima di iniziare, procuratevi:

• Misure e pianta delle stanze. L’ideale è un progetto d’interni; come minimo un disegno con la disposizione dei mobili.
• Un progetto dell’impianto elettrico: prese, interruttori, punti luce, numero di linee, elettrodomestici potenti (piano cottura, forno, scaldabagno, condizionatore).
• Un progetto dell’impianto idraulico: vasca o doccia, WC, lavabi, lavatrice e lavastoviglie, scaldabagno.
• Un preventivo con lavori e materiali e un cronoprogramma con le fasi.
• Materiali con lunghi tempi di consegna: piastrelle, porte, serramenti, sanitari, cucina. Se li ordinate tardi, l’impresa resta ferma.
• Permessi, se modificate la distribuzione degli spazi. Spostare pareti, soprattutto portanti, e modificare le zone umide richiede un’autorizzazione in molti Paesi. Verificate le regole prima di iniziare.

Fase 1. Demolizioni

Si rimuovono finiture vecchie, porte e sanitari; se serve anche vecchio intonaco e massetto; si abbattono i tramezzi. Concordate subito lo sgombero delle macerie: chi, quando e chi paga.

Le demolizioni spesso rivelano problemi nascosti: crepe, impianto elettrico vecchio, umidità. Fotografateli e aggiornate il preventivo finché tutto è ancora aperto.

Fase 2. Modifiche della distribuzione e tramezzi

Si costruiscono le nuove pareti, si aprono o chiudono i vani. Alla fine di questa fase la geometria delle stanze deve essere definitiva: da essa dipendono i percorsi di cavi e tubi.

Fase 3. Serramenti e porta d’ingresso

I serramenti si montano prima dell’intonaco, così spallette e giunti si rifiniscono insieme alle pareti. Spesso nello stesso momento si sostituisce la porta d’ingresso, per mettere in sicurezza l’immobile. Le porte interne invece vanno quasi alla fine.

Fase 4. Impianti sottotraccia

È la fase più importante da controllare, perché dopo tutto sparisce dentro pareti e pavimenti:

• impianto elettrico: tracce, cavi, scatole, quadro elettrico;
• adduzione e scarichi: tubi e attacchi per i sanitari;
• riscaldamento, compresi i tubi del riscaldamento a pavimento;
• ventilazione e linee del condizionatore;
• reti a bassa tensione: internet, citofono, videosorveglianza.

Fotografate tutto prima che venga coperto. Una foto d’insieme di ogni parete più i dettagli, meglio con un metro nell’inquadratura, così in futuro saprete dove passa esattamente un cavo o un tubo. I tubi dell’acqua si sottopongono a una prova di pressione prima di essere chiusi: chiedete all’impresa di mostrarvi il risultato.

Fase 5. Intonaco delle pareti

Una lavorazione a umido: le pareti si livellano seguendo le guide. Prima di iniziare verificate che le guide siano messe a piombo: da questo dipende se mobili e piastrelle entreranno bene.

Fase 6. Massetto

Il massetto di solito segue l’intonaco. Richiede molto tempo per asciugare, e quanto dipende da impasto, spessore, temperatura e umidità: seguite le istruzioni del produttore. Prima di posare laminato, parquet o vinile, controllate l’umidità del massetto: un sottofondo troppo umido è una causa frequente di pavimenti che si gonfiano.

Fase 7. Zone umide: impermeabilizzazione e piastrelle

In bagno e nel WC prima si impermeabilizza, si fa la prova con l’acqua e solo dopo si posano le piastrelle. I dettagli sono nell’articolo sull’impermeabilizzazione del bagno.

Fase 8. Soffitti

I controsoffitti in cartongesso si realizzano prima della rasatura, insieme alle pareti. I controsoffitti tesi di solito si montano verso la fine, dopo la pittura delle pareti: confermate l’ordine con gli installatori.

Fase 9. Rasatura e preparazione delle superfici

Rasatura, carteggiatura, primer. Una fase lunga e polverosa, da cui dipende il risultato della pittura: la luce radente rivela ogni ondulazione.

Fase 10. Finiture

Pittura o carta da parati, pavimenti, porte interne, battiscopa. Le porte si montano quando il pavimento è finito, perché è il livello del pavimento a definire l’altezza della porta.

Fase 11. Finiture degli impianti elettrici e idraulici

Prese, interruttori, lampade, rubinetti, WC, lavabi, collegamento degli elettrodomestici.

Fase 12. Mobili, cucina e pulizie

Montaggio della cucina e dei mobili su misura, poi una pulizia approfondita di fine cantiere.

La sequenza in una tabella

#	Fase	Da verificare prima della successiva
0	Decisioni e acquisti	Progetti elettrico e idraulico, preventivo, cronoprogramma
1	Demolizioni	Foto dei problemi nascosti, macerie sgomberate
2	Tramezzi	Geometria definitiva delle stanze
3	Serramenti, porta d’ingresso	Montati prima dell’intonaco
4	Impianti sottotraccia	Foto prima della chiusura, prova di pressione
5	Intonaco	Guide a piombo
6	Massetto	Livello, tempi di asciugatura da istruzioni
7	Zone umide	Prova con l’acqua dell’impermeabilizzazione
8	Soffitti	Ordine concordato con gli installatori
9	Rasatura	Planarità con luce radente
10	Finiture	Pavimento finito prima delle porte
11	Finiture impianti	Ogni presa e ogni rubinetto funziona
12	Mobili e pulizie	—

Dove di solito si perdono soldi

• Decisioni prese strada facendo. Spostare una presa dopo l’intonaco significa una nuova traccia, nuovo intonaco e nuova rasatura.
• Lavori nascosti coperti senza foto. Tra un anno nessuno si ricorderà dove passa il cavo, e si fora alla cieca.
• Pagare in anticipo un’intera fase. È più sicuro dare un acconto per i materiali contro ricevute e pagare la manodopera dopo aver accettato la fase.
• Materiali all’ultimo momento. L’impresa aspetta, e qualcuno paga il fermo, direttamente o con una scadenza che slitta.

L’ordine esatto può variare in base al progetto, ai materiali e ai metodi dell’impresa. Ciò che conta è che ogni passaggio alla fase successiva sia consapevole: con foto, un controllo e la fase precedente accettata.